Cómo ha evolucionado la vivienda en España: #10yearchallenge inmobiliario

Entre 2009 y 2018, las compraventas han aumentado, así como el precio del alquiler. Sin embargo, el precio de la vivienda y la deuda de las familias ligada a la vivienda ha bajado con claridad, al igual que el euríbor a 12 meses o la concesión de hipotecas. Los permisos para construir obra nueva se acercan a los niveles de hace 10 años, mientras que el esfuerzo salarial para adquirir un inmueble lucha por no volver a los mismos. Hacemos un repaso de la evolución del sector aprovechando el movimiento viral 10 years challenge:

1. El precio de la vivienda cae casi un 20%

Precio de la vivienda libre

El precio de la vivienda sigue remontando el vuelo y ya se sitúa alrededor de los 1.590 euros/m2, según los datos del Ministerio de Fomento. Se trata del nivel más alto desde primavera de 2012, aunque sigue lejos no solo de los niveles del punto álgido de la burbuja, sino que también está por debajo de 2009. Por aquel entonces, el m2 de la vivienda libre rondaba los 1.960 euros, por lo que la caída desde entonces alcanza el 19%.

2. Las compraventas crecen un 16%

Compraventas de viviendas en España

La compraventa de viviendas se encuentra en máximos de la década. Pasado ya el momento álgido de la burbuja, 2009 fue el primer ejercicio en el que el sector inmobiliario se empezó a tambalear, ‘perder’ unas 140.000 operaciones en solo un año. Las cifras fueron empeorando hasta tocar suelo en 2013, cuando se llevaron a cabo poco más de 312.000 transacciones. Desde 2014 los números empezaron a acompañar hasta llegar a superar las 480.000 compraventas entre enero y noviembre de 2018. A falta de que el INE confirme el cierre del ejercicio, las compraventas ya están en máximos de estos 10 años.

Además de la mejora de las operaciones (actualmente se compran un 16% más de casas que en 2009), otro cambio destacado es que todo el protagonismo se lo lleva actualmente el mercado de la vivienda usada, que supone más del 80% del mercado, mientras que hace una década la obra nueva lideraba las estadísticas. De momento, y a la espera del dato de diciembre, 2018 se convierte en el mejor año para la vivienda usada desde 2007.

3. Se conceden la mitad de hipotecas

Hipotecas sobre viviendas: número y evolución anual

Imagen 3

El mercado hipotecario es otro de los que más ha notado la mejora del ladrillo: la firma de hipotecas crece con alegría y ya está en su nivel más alto desde 2011, según el INE. Teniendo en cuenta que entre enero y noviembre de 2018 se concedieron algo más de 324.000 préstamos, la mejora desde 2013 alcanza el 62%. Sin embargo, todavía se conceden la mitad de presta  kmos para la compra de vivienda que hace una década. El principal cambio en esta materia es el protagonismo que ha ido cogiendo el tipo de interés fijo (que lleva más de un año cerca representando el 40% de las nuevas formalizaciones) y la inminente llegada de una ley hipotecaria que pretende dar más transparencia y seguridad tanto a los bancos como a los clientes.

4. El euríbor a 12 meses, en negativo

Hipotecas sobre viviendas: número y evolución anual

El euríbor rompe la tendencia alcista que hemos visto en las variables anteriores, y es que está a punto de cumplir tres años en terreno negativo. A pesar de que la pasada primavera el indicador de referencia para la mayoría de las hipotecas en España ha iniciado una tendencia al alza (los expertos prevén que entre en positivo en los próximos meses), en 2009 se encontraba por encima del 2,6%. La buena noticia es que la caída en picado del indicador trajo consigo un abaratamiento masivo de las cuotas de las hipotecas de miles de hogares, mejorando así su renta disponible para cubrir otros gastos, el consumo o el ahorro.

5. Baja el esfuerzo salarial para comprar una casa

Años de salario necesarios para comprar casa

La fuerte caída del precio de la vivienda ha arrastrado a una de las variables más preocupantes para los hogares: los años de salario que deben destinar a pagar su vivienda. Según los datos del Banco de España, en 2009, pasado el momento álgido de la burbuja, eran necesarios más de 8 años de sueldo para comprar una casa, mientras que actualmente la cifra se sitúa en 7,3 años. Ahora bien, como consecuencia de que el precio de las casas está remontando más rápido que los salarios, esta variable acumula prácticamente dos años de subidas y se aleja de los mínimos de 6,3 años que vimos en 2013.

6. Las familias de quitan 130.000 millones de deuda

Deuda de los hogares ligada a la vivienda

Otro dato que sirve para entender el cambio que ha sufrido el sector es el fuerte proceso de desendeudamiento de las familias durante la crisis, que se ha alargado durante los primeros años de recuperación. Según el Banco de España, actualmente los hogares tienen más de 520.000 millones de euros ligados a la vivienda, frente a los más de 678.000 de 2009. En estos 10 años, la cifra se ha reducido un 23%.

7. El alquiler, más caro que en 2009

Precio del alquiler en las grandes ciudades 

El precio del alquiler se está estabilizando en los grandes mercados, tras tocar máximos en Madrid y Barcelona en los dos últimos años. A pesar de que se nota cierto freno, el m2 cuesta más que hace una década. Si en 2009 rondaba los 13 euros, actualmente supera supera los 16 euros. En el caso de Valencia, el precio ha pasado de 7,3 euros/m2 a rondar los 9 euros/m2.

8. Los permisos para construir casas vuelven al punto de partida

Visados de obra nueva

Durante el último lustro, la construcción residencial está cogiendo ritmo. Los visados de obra nueva podrían acabar el año alrededor de las 100.000 unidades, a años luz de los niveles del boom, pero cada vez más cerca del registrado en 2009. Entonces, según el Ministerio de Fomento, se concedieron algo más de 110.000 permisos, casi cuatro veces más que en el ‘annus horribilis’ de la crisis (en 2013 se concedieron menos de 35.000 visados).

9. El Precio del suelo, un 57% mas bajo

Precio del suelo urbano en grandes municipios

Si hablamos del sector inmobiliario no podemos olvidarnos de la materia prima: el suelo. A pesar de que en los últimos cinco años, el precio por m2 del suelo urbano situado en localidades de más de 50.000 habitantes se ha encarecido en torno a 50 euros, todavía está muy lejos de los niveles de 2009. Hace una década, el m2 rondaba los 650 euros. El precio actual está todavía más cerca del suelo de la crisis (220,8 euros/m2 en el primer trimestre de 2014) que de los niveles del boom.