Los contratos de alquiler que se firmen desde mañana se regirán con la nueva Ley de Arrendamientos
El
Gobierno ha aprobado un Real Decreto Ley de medidas urgentes en materia de
vivienda y alquiler que modifica, junto con otras normas, la Ley de
Arrendamientos Urbanos (LAU). Esta ley, que data del año 1994, ha sufrido
numerosas reformas durante todos estos años, adaptándose a las necesidades
sociales y económicas del momento.
La
nueva revisión, que entrará en vigor previsiblemente el próximo miércoles,
tiene como objetivo fortalecer los derechos del inquilino para hacer frente al
incremento de los precios y la escasez de oferta de viviendas a precios
asequibles. Sin embargo, la norma no ha incluido finalmente ninguna medida para
limitar legalmente el precio del alquiler.
Duración máxima
La
LAU regula en su artículo 9 el plazo mínimo de duración de los arrendamientos.
Si bien los años de alquiler son libremente pactados por las partes, inquilino
y casero, la ley establece una duración mínima. De esta forma, si el contrato
se pacta por un periodo inferior al mínimo legal, el inquilino podrá exigir que
se prorrogue hasta alcanzar este tope.
La nueva regulación modifica este plazo mínimo,
ampliándolo de tres a 5 años, o 7 años si el arrendador es una persona jurídica.
Por tanto, el plazo legal mínimo en que el inquilino puede continuar en la
vivienda se amplía.
Prórroga tácita
El
artículo 10, relativo a la prórroga del contrato tras su vencimiento, también
es objeto de modificación. Hasta ahora, si llegaba la fecha de vencimiento del
contrato o de cualquiera de sus prórrogas -hasta los 3 años máximo- y ni el
casero ni el inquilino hubiesen notificado al otro su voluntad de no renovar el
contrato, este se prorrogaba por un año más. A partir de ahora, el plazo de
prórroga tácita será de 3 años.
Fianza
Para
acabar con los abusos en materia de exigencia de fianza por
parte de los arrendadores, el Real Decreto Ley aprobado por el Gobierno
modifica uno de los artículos más importantes de la Ley de Arrendamientos
Urbanos, el artículo 36.
En la
actualidad, además de la fianza (entrega en metálico en
cantidad equivalente a una mensualidad de renta), la norma establecía que
arrendador y arrendatario pudieran pactar cualquier tipo de garantía del
cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones, adicional a la entrega de
fianza. Esto en la práctica da lugar a abusos por parte del arrendador,
exigiendo todo tipo de avales, lo que suponía una carga añadida para el futuro
inquilino.
El
Real Decreto Ley aprobado limita estas garantías
adicionales hasta un máximo de 2 mensualidades, salvo que se trate
de contratos de larga duración, limitando así la carga económica que debe
soportar el arrendatario.
Obras de mejora
También
se prevé que inquilino y casero puedan llegar a acuerdos para mejorar o renovar
la vivienda durante el tiempo que dure el arrendamiento. En este punto habrá
que esperar a la publicación del Real Decreto Ley para ver exactamente en qué
consiste la modificación de la actual LAU.
Gastos
La
norma aprobada por el Gobierno establece expresamente también que los gastos de
gestión inmobiliaria y formalización del contrato (cuando se encarga a empresas
especializadas o a asesores o abogados la elaboración del contrato) sea a cargo
del arrendador cuando se trate de persona jurídica (empresa o sociedad), salvo
los gastos que sean iniciativa directa del arrendatario.
Pisos turísticos
La
norma también tiene previstas una serie de medidas encaminadas a la
regulación del alquiler turístico, remitiendo a la normativa que
resulte aplicable. En este tema también tendremos que esperar a la publicación
para saber los detalles concretos.
Una
cuestión de gran importancia que también trata la norma aprobada, es la
modificación de la Ley de Propiedad Horizontal para que las comunidades de propietarios puedan adoptar acuerdos por
mayoría de 3 quintas partes de los propietarios, para limitar o
condicionar el ejercicio de la actividad de alquiler turístico de vivienda.
Desahucios
El
Real Decreto Ley que se publica hoy establece la posibilidad de suspender los desahucios de vivienda cuando la
Administración aprecie que existen indicios de una situación de vulnerabilidad.
Así, cuando se requiera de pago al inquilino la norma obliga a que se le
informe de la posibilidad de acudir a los Servicios Sociales, y si la
Administración considera que esta situación se da, deberá notificarlo
inmediatamente al Juzgado, que suspenderá el desahucio hasta que se tomen las
medidas que dichos Servicios Sociales consideren oportunas.
Esta
suspensión durará un mes si el arrendador es persona física, o dos meses si se
trata de persona jurídica. Adoptadas las medidas, se alzará la suspensión,
continuando el procedimiento.
Rebajas de impuestos
En
el área fiscal, la norma establece la exención del Impuesto sobre
Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (AJD) en la
suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso
estable y permanente, con el fin de reducir las cargas fiscales que
conlleva el mercado del alquiler.
También retoca la Ley Reguladora de las Haciendas Locales para
modificar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, el IBI, en dos supuestos, en
primer lugar cuando se trate de alquiler social de vivienda y
el arrendador sea un ente público, se podrá eximir al arrendatario del impuesto.
Además, se permite a los Ayuntamientos que tengan superávit en sus cuentas el
promover su parque de vivienda pública, estableciendo una bonificación de hasta
el 95% en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio
limitado.
La
norma introduce además en la Ley de Haciendas Locales la definición de "inmueble desocupado con carácter permanente" a efectos
de aplicar un recargo en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Los
Ayuntamientos podrán así exigir un recargo a los propietarios de hasta el 50
por ciento de la cuota del impuesto.
